Sai lầm khi không tính đến chi phí của nhà đầu tư bất động sản

No comments

Ví dụ, mua nhà cho sinh viên thuê thường được quảng cáo là mang lại doanh thu tổng cao hơn so với nhà cho thuê bình thường, chẳng hạn có thể đạt 8% tổng giá trị.
Nếu giá BĐS ổn định trong 2 – 4 năm thì đây có thể là một khoản đầu tư hiệu quả. Tuy nhiên, khoản đầu tư này có thể sẽ tốt hơn nếu chi phí mua vào chỉ khoảng 3% và chi phí bán ra cũng khoảng đó, thậm chí nếu tốc độ tăng vốn được kỳ vọng chỉ đạt bằng một nửa so với mức tại nước X. Nhà đầu tư cần biết, chi phí mua vào BĐS ở các nước như Anh, Tây Ban Nha, Pháp, Bungari, Estonia và Mỹ rất khác nhau. Tại Tây Ban Nha, chi phí mua vào BĐS là khoảng 10 – 13%; tại Anh vào khoảng 3%; tại đảo Síp khoảng 6%; ở Mỹ là khoảng 5%; Estonia vào khoảng 3%; Bungari là khoảng 4%.

Tùy thuộc vào dạng BĐS đầu tư, chí phí quản lý sẽ biến động đáng kể. Chi phí quản lý giữa BĐS nghỉ dưỡng cho thuê, cho doanh nghiệp thuê, cho sinh viên thuê… là rất khác nhau. Chẳng hạn, tại một số vùng ở Anh, nhà đầu tư có thể thương thảo đạt mức phí quản lý 10% với nhà cho thuê tiêu chuẩn. Tuy nhiên, mức phí quản lý có thể lên cao tới 20 – 25% đối với một số nhà cho sinh viên thuê.

Rõ ràng là những chi phí này tạo ra sự khác biệt lớn trong thu nhập ròng của nhà đầu tư. Khi muốn so sánh giữa các khu vực cho thuê khác nhau, doanh thu tổng không phù hợp bằng doanh thu ròng. Ví dụ, mua nhà cho sinh viên thuê thường được quảng cáo là mang lại doanh thu tổng cao hơn so với nhà cho thuê bình thường, chẳng hạn có thể đạt 8% tổng giá trị. Tuy nhiên, nếu chi phí quản lý là 25% thì doanh thu sẽ chỉ còn lại 6%. Trong khi đó, việc mua nhà cho thuê thông thường sẽ đạt doanh thu 7% và khi chi phí quản lý là 10%, nhà đầu tư sẽ đạt doanh thu ròng là 6,3%. Chi phí bảo dưỡng cũng thường thấp hơn.

Tương tự, tại nhiều nước khác, doanh thu tổng khi cho thuê ngắn hạn sẽ luôn cao hơn, nhưng chi phí duy trì cao hơn và nhà đầu tư cần tính đến những yếu tố này. Vì vậy, nhà đầu tư BĐS cần lưu ý, đừng để bị xao lãng bởi những con số nhấn mạnh về mức tăng trưởng vốn hay doanh thu tổng tiềm năng. Và nhất là, nhà đầu tư cần có hiểu biết về các chi phí mua vào/bán ra và chi phí quản lý trước khi thực sự chi tiền cho BĐS đó.