Sai lầm trong việc đề ra chiến lược của nhà đầu tư bất động sản

No comments

Đối với nhà đầu tư BĐS, điều cốt yếu là cần phải có kế hoạch cho chiến lược của mình trước khi bắt đầu tiến hành việc mua bán.
Những sai lầm này không phải là những điều mà tất cả các nhà đầu tư tại Việt Nam đều mắc phải, nhưng có thể là những bài học kinh nghiệm mà các nhà đầu tư cần tham khảo. Còn đối với nhà đầu tư BĐS quốc tế, có lẽ họ đã trải qua nhiều tình huống và có những trải nghiệm. Hy vọng các nhà đầu tư BĐS sẽ gặp thành công trong lĩnh vực của mình.

Sai lầm đầu tiên và cơ bản nhất trong việc đầu tư BĐS chính là việc nhà đầu tư không có chiến lược rõ ràng. Có rất nhiều người mua một BĐS nào đó chỉ vì có người nói với họ rằng giá trị của nó sẽ tăng lên. Hoặc đôi khi, nhà đầu tư quyết định mua BĐS chỉ vì họ biết rằng sẽ được hưởng chiết khấu lớn mà không xét đến việc mua bán này có giúp họ đạt được mục tiêu kinh doanh đã đề ra hay không.

Nhiều nhà đầu tư mua BĐS phạm sai lầm là mua mà không có một chiến lược rõ ràng hoặc mua vào loại hình BĐS không hợp với khả năng tài chính của mình. Ví dụ, nhà đầu tư mua BĐS ngoài kế hoạch và chiếm tới 30% tiền đặt cọc, chiếm toàn bộ khoản tiền tiết kiệm của họ hoặc mua một loại BĐS để cho thuê rồi nhận ra rằng mình không thích trở thành người cho thuê nhà (họ không thích các thủ tục rườm rà hoặc ngại va chạm với người thuê phức tạp…).

Thêm vào đó, có nhiều nhà đầu tư có thể đã có chiến lược hợp lý nhưng sau đó lại bị phân tán bởi ý tưởng mua một biệt thự rất đắt tiền ở Thái Lan, hay một căn hộ giảm giá ở Malaysia… hoặc những việc hoàn toàn không phù hợp với chiến lược chung của họ, chẳng hạn như mua vào một dự án cải tạo mà không có đủ kỹ năng hay nguồn vốn để hoàn thành việc cải tạo đó.

Đối với nhà đầu tư BĐS, điều cốt yếu là cần phải có kế hoạch cho chiến lược của mình trước khi bắt đầu tiến hành việc mua bán. Có nghĩa là nhà đầu tư phải trả lời được các câu hỏi như liệu mình có thể dành bao nhiêu thời gian vào việc này, ngân sách hiện có của mình là bao nhiêu, mình có những kỹ năng nào, hoạt động đầu tư được tiến hành trong khung thời gian nào (ngắn, trung hay dài hạn)…

Bên cạnh đó, cũng lại có nhiều nhà đầu tư theo đuổi chiến lược đầu tư quá rộng lớn như việc mua vào BĐS nhiều loại ở 5 – 6 quốc gia. Đó có thể là những “món hời” nhưng sẽ rất khó cho nhà đầu tư để có thể quản lý được tất cả những vấn đề về pháp lý, thuế và tài chính có liên quan. Nhà đầu tư nên đặt mục tiêu chỉ theo đuổi đồng thời 2 hoặc tối đa 3 loại đầu tư khác nhau để có thể dễ dàng theo dõi thị trường hơn. Trở thành chuyên gia trong 2 – 3 thị trường tốt hơn nhiều việc dàn trải trên 5 – 6 thị trường, cho dù đó là mua để bán, mua để cho thuê, hay đầu tư ra nước ngoài.

Một yếu tố quan trọng quyết định sự thành công trong chiến lược đầu tư là cần tiến hành rà soát lại những chiến lược hiện tại, chẳng hạn như lên kế hoạch nắm bắt BĐS, quyết định đâu là yếu tố thúc đẩy việc giữ lại hay bán ra BĐS? Đơn cử, một BĐS tưởng như là một món giao dịch tuyệt vời lúc mua nhưng lại có thể rất khó bán, nghĩa là khó hiện thực hóa lợi nhuận của nhà đầu tư. Nhà đầu tư có thể mua một căn nhà có phòng ở cho sinh viên thuê và có thu nhập khá tốt từ tiền thuê nhà này nhưng nó lại có giá bán lại không cao. Nếu cần bán gấp, liệu sẽ có người mua nào sẵn sàng mua lại tài sản này hay nó chỉ tốt khi cho thuê, còn bán thì rất khó tìm được người mua. Điều này có tác động đến giá trị BĐS khi bán lại, nó hoàn toàn phụ thuộc vào quan hệ cung cầu. Bởi vậy, tốt nhất nhà đầu tư nên nhằm vào khu vực có tỷ lệ hỗn hợp người mua để ở, để cho thuê và người mua để đầu tư, dẫn đến có tỷ lệ hỗn hợp các chiến lược khác nhau để không phải cạnh tranh với quá nhiều người khác có cùng chiến lược như mình.

Có một số khu vực có thể nhìn thấy ngay sự tăng trưởng ngay của luồng vốn đầu tư, nhưng ngược lại, một số khu vực có thể sẽ “phập phù” trong 3 – 10 năm trước khi tăng nóng. Nhà đầu tư cần chú trọng đến vấn đề này trước khi mua và cũng cần dự tính xem mình có thể sẽ bị chôn vốn vào đây. Nếu cho rằng có cơ hội, có thể cần huy động số tiền này sớm, nhà đầu tư cần đảm bảo rằng mình có một chiến lược thoái lui dứt khoát nếu không sẽ phải bán ra và chịu lỗ. Do đó, việc cân nhắc chiến lược ngay từ lúc đầu là việc rất quan trọng. Nhà đầu tư BĐS cần xem xét và cân nhắc những yếu tố sau:

Mình có bao nhiêu tiền để đầu tư?

Mục tiêu của việc đầu tư là gì? Trong khoảng thời gian nào?

Mình sẽ dành bao nhiêu thời gian cho việc này?

Nếu cần thiết, chiến lược thoái lui của mình là gì?

Tất cả những phân tích và lưu ý trên đây là để nhắc nhở nhà đầu tư rằng, họ cần phải có một chiến lược rõ ràng để tránh lạc hướng ngay từ ban đầu để có điểm xuất phát chủ động tuyệt vời.